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letizia schmit
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Il contratto è scaduto, ma l’inquilino non va via: deve pagare un danno al proprietario?
Lo sfratto: i compiti dell'Ufficiale GiudiziarioPresentiamo un caso trattato dalla Corte di Cassazione, con sentenza n. 18499 del 2012, in cui è stata esaminata la questione del danno da ritardata riconsegna dell’immobile locato.
In proposito il codice civile (art. 1591) dispone che il conduttore, anche dopo la scadenza del contratto, è tenuto a pagare al locatore il canone di locazione fino alla riconsegna dell’immobile, aggiungendo però la dicitura “salvo obbligo di risarcire il maggior danno”.
Quindi il legislatore ha stabilito un principio semplice (ma solo in apparenza): sino a quando l’immobile non è riconsegnato – e quindi anche se il contratto, nel frattempo, è scaduto – il conduttore deve certamente pagare una somma pari al canone pattuito ma potrebbe anche essere tenuto a pagare una somma ulteriore a titolo di risarcimento, nel caso che il locatore riesca a dimostrare di aver davvero subito il cosiddetto “maggior danno” a causa del ritardo nella riconsegna.
Nel caso in esame il conduttore aveva appunto tardato a riconsegnare l’immobile dopo la scadenza del contratto. Il locatore aveva quindi richiesto che il conduttore stesso fosse condannato, oltreché a pagare il canone, anche a risarcire un danno ulteriore derivante dal ritardo nella riconsegna; a riprova dell’esistenza del danno aveva provveduto a depositare una perizia giurata di parte.
Il legislatore attribuisce infatti al locatore l’onere di fornire una prova valida dell’esistenza e della quantificazione del “maggior danno”, cosa che spesso risulta assai difficile da dimostrare.
Modi e tempi dello sfratto per morositàNel caso in esame i giudici di merito avevano rigettato la domanda di risarcimento del locatore sia in primo che in secondo grado, sostenendo che la perizia giurata di parte depositata da quest’ultimo non rappresentava una prova valida.
In Cassazione il locatore ha contestato la decisione dei giudici di merito facendo presente che la perizia, per quanto di parte, forniva ai giudici gli elementi utili e necessari per poter individuare la sussistenza di un “maggior danno”: l’ubicazione dell’immobile, il valore locativo effettivo e la facilità di affitto avrebbero infatti consentito di affittare l’abitazione a canoni superiori. Ma proprio il prolungamento dell’occupazione dell’immobile da parte del conduttore gli aveva impedito di ricevere proposte più vantaggiose da parte di altri aspiranti conduttori. Si dichiarava quindi ingiustamente penalizzato dal fatto di non aver potuto dimostrare, per colpa del conduttore, l’esistenza di tali proposte alternative.
La Cassazione, richiamando principi già espressi, ha ribadito innanzitutto che è onere del locatore fornire “prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato o nella perdita di occasioni di vendita o di altre analoghe situazioni vantaggiose” precisando che “tale prova debba essere rigorosa sia nella sua sussistenza che nel suo concreto ammontare, per cui l’obbligo risarcitorio deve essere accertato in relazione a concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde far emergere una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore”.
Nel prosieguo della sentenza, tuttavia, la Cassazione ha anche riconosciuto che la prova del maggior danno da parte del locatore può essere fornita anche in via presuntiva, affermando che nel caso specifico “il ricorrente con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, per poter determinare anche se in via equitativa l’entità dello stesso”.
La Suprema Corte ha quindi affermato il principio che, quando siano già stati acquisiti al processo sufficienti elementi presuntivi, non ha senso pretendere dal danneggiato una prova concreta del danno qualora tale prova risulti impossibile da fornire.
28/05/2015
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il codice civile (art. 1591) dispone che il conduttore, anche dopo la scadenza del contratto, è tenuto a pagare al locatore il canone di locazione fino alla riconsegna dell’immobile, aggiungendo però la dicitura “salvo obbligo di risarcire il maggior danno”.
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